1.  • 
  2. Blog
  3.  • Tips voor een gesprek met je verhuurder over de huurbetaling tijdens de coronacrisis

Tips voor een gesprek met je verhuurder over de huurbetaling tijdens de coronacrisis

Horeca Maatwerk helpt je bij het gesprek met je verhuurder

Steeds meer hurende horecaondernemers hebben problemen om de huur te blijven voldoen. Ondernemers zijn door de genomen maatregelen om het coronavirus te bedwingen namelijk niet in staat om hun zaak open te houden. Ga het gesprek aan met jouw verhuurder om een huurkorting of huurkwijtschelding te bespreken. Wij geven je tips hoe jij in gesprek kunt gaan met jouw verhuurder.
In de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en vanaf 15 oktober jl. (voor minimaal een maand) zijn de eet- en drinkgelegenheden op last van de overheid gesloten. In de rechtspraak is tot op heden in bijna alle zaken uitgemaakt dat deze omstandigheid bij een hurende horecaondernemer een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden oplevert.

Zeer beperkende overheidsmaatregelen

In de periode tussen de huidige en vorige sluitingsperiode waren er voor de horeca zeer beperkende overheidsmaatregelen van kracht. Denk aan het in acht nemen van de 1,5 meter-regel, de beperking van het aantal gasten in de horecagelegenheid per tafel, de registratieplicht en de vervroegde sluitingstijd naar 22 uur. Daarnaast geldt de maatregel van de volledige sluiting nog sinds 15 maart 2020 nog steeds voor bijvoorbeeld de nachtclubs en de discotheken. Ook over deze periode kan er sprake zijn van een gebrek en/of onvoorziene omstandigheden.

Gebrek

In de wet staat dat er sprake is van een gebrek ‘als het gehuurde in een staat verkeert, of eigenschappen bezit (die niet kunnen worden toegerekend aan de huurder) waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst van het gehuurde mocht verwachten’.

Huurprijsvermindering of schadevergoeding

Wanneer sprake is van een gebrek dan biedt de wet de mogelijkheid om huurprijsvermindering of schadevergoeding te vorderen. In veel huurovereenkomsten (in ieder geval in de vaak gebruikte zogenoemde ROZ-modellen) is echter bepaald dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek en/of dat huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering vanwege een gebrek. In zeer uitzonderlijke situaties, waar de coronacrisis wellicht onder valt, kan een rechter oordelen dat bepaalde algemene bepalingen, zoals de uitsluiting van een huurprijsvermindering vanwege een gebrek, te ver gaan en niet van toepassing zijn.

Beroep op ‘onvoorziene omstandigheden’

De coronacrisis en noodgedwongen sluiting van de cafés en restaurants is een ‘onvoorziene omstandigheid’. In diverse uitspraken is naar voren gekomen dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid niet behoort tot de het ‘normale ondernemersrisico’ van een huurder. De huidige omstandigheden waren absoluut niet te voorzien bij het sluiten van de huurovereenkomst. Het is dan ook niet redelijk dat (onder andere) de huurovereenkomst ongewijzigd in stand blijft. Er moeten zaken gewijzigd worden. Denk aan tijdelijk geen huur betalen, een tijdelijke huurkorting, of het opschorten van de betalingsverplichting gedurende de periode dat het gehuurde niet (volledig) kan of mag worden gebruikt.

Bij een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden heeft de rechter vergaande mogelijkheden om in te grijpen in de contractuele relatie tussen partijen en om de (huur)overeenkomst te wijzigen. Op deze manier is er toch een aanpassing van de huurprijs mogelijk, terwijl dit mogelijk in de huurovereenkomst zelf (met algemene bepalingen) is uitgesloten.

Financiële onderbouwing

Of een geslaagd beroep op huurprijsvermindering kan worden gedaan, hangt van de omstandigheden af. Het is in ieder geval zaak om het beroep op huurprijsvermindering zo goed en zo uitgebreid als mogelijk financieel te onderbouwen en het omzetverlies/de schade maar ook de ontvangen financiële steun goed inzichtelijk te maken. Daarmee wordt immers voorkomen dat ondanks een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden (en een gebrek) desondanks geen wijzigingen in de huurovereenkomst (bijvoorbeeld een verlaging van de huurprijs) kunnen worden aangebracht.

Aanpassing andere (leveranciers)contracten

Inmiddels is in de rechtspraak bepaald dat bij een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de coronacrisis (naast de huurovereenkomst) ook de inhoud van andere (leveranciers)contracten aangepast kunnen worden. Een recent voorbeeld hiervan is de uitspraak inzake het Conservatorium-hotel in Amsterdam. Hierbij hoefde het hotel niet alle verplichtingen uit de overeenkomst met een schoonmaakbedrijf na te komen en mocht het hotel (tijdens de coronacrisis) zelf de schoonmaakwerkzaamheden verrichten. Het hotel hoefde hierdoor ook minder aan het schoonmaakbedrijf te betalen, wat het hotel een flinke besparing van de (schoonmaak)kosten opleverde. Lees hier de uitgebreide bespreking van deze uitspraak en de gevolgen hiervan dit artikel.

Huurprijsherzieningsprocedure

Een laatste mogelijkheid om de huurprijs (naar beneden toe) aangepast te krijgen is het opstarten van een huurprijswijzigingstraject. Kort gezegd komt het er op neer dat een deskundige aan de hand van de huurprijzen over de afgelopen 5 jaar van vergelijkbare bedrijfsruimte bij jou in de buurt een nieuwe (lagere) huurprijs vaststelt. Op de huurprijs van die afgelopen 5 jaar heeft de coronacrisis geen invloed gehad. In hoeverre in een huurprijsherzieningsprocedure met de coronacrisis rekening dient te worden gehouden is nog niet helder. De eerste procedures hierover lopen op dit moment. Kijk hier voor meer info en hoe we jou hierbij kunnen assisteren.

Tips voor een gesprek met jouw huurder

Tot slot nog een aantal concrete tips om er samen met de verhuurder (of een andere contracts)partij uit te komen:

  1. Win tijdig juridisch advies in
  2. Maak tijdig afspraken met elkaar (en laat deze door een jurist/advocaat controleren)
  3. Blijf met elkaar in gesprek
  4. Houd een goede en logische financiële administratie bij om in een voorkomend geval het omzetverlies en de gevolgen daarvan goed te kunnen onderbouwen
  5. Blijf, indien mogelijk, in ieder geval een gedeelte van de huur betalen omdat u anders het risico loopt dat u het gehuurde moet verlaten. Hierbij geldt dat het verstandig is om de huurachterstand in ieder geval niet tot een bedrag van 3 maanden op te laten lopen
  6. Overweeg een huurprijswijzigingstraject. Meer informatie? Kijk dan hier.

Advies nodig? Horeca Maatwerk helpt je bij het gesprek met je verhuurder

Voor het onderzoeken van jouw mogelijkheden of het overleggen met jouw verhuurder kun je uiteraard contact met ons opnemen. Neem voor meer informatie over prijzen en mogelijkheden (vrijblijvend) contact met ons op.

Pin It on Pinterest

Share This